Un análisis del mercado proyecta que la construcción en la Ciudad de Buenos Aires seguirá una tendencia geográfica concentrada, con la mayor actividad focalizada en corredores específicos que reúnen condiciones de normativa, infraestructura y demanda.
Según un estudio de la plataforma Terres, que analizó más de 5500 terrenos, el desarrollo inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires no será homogéneo en el futuro cercano. Se proyecta que aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos se concentrarán en nueve barrios específicos.
«No es una distribución equitativa ni casual», explicó Federico Akerman, director de Terres. «Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa».
El relevamiento indica una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo. Para que un proyecto sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa ecuación cierra. En otras zonas, alguna variable queda desajustada: en el sur, los valores de venta son el problema central; en áreas sin infraestructura reciente, la demanda es débil; y en partes de corredores históricos como Recoleta o Retiro, los precios del suelo son tan elevados que erosionan la rentabilidad.
La comparación con ciclos anteriores es clara. «En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo», sintetizó Akerman.
Para el año en curso, el consenso es que no habrá grandes sorpresas y el mapa está bastante definido. Sin embargo, factores como nuevas obras de infraestructura (extensiones de subte, corredores de transporte), cambios normativos focalizados, una suba significativa de precios del suelo en zonas muy demandadas o un eventual regreso del crédito hipotecario masivo podrían modificar la dinámica en el mediano plazo, aunque nada de esto parece inminente.
El contexto de este patrón se remonta a la entrada en vigencia del nuevo Código de Edificación en enero de 2019, que consolidó el corredor norte y permitió la expansión hacia barrios de baja densidad que ganaron altura y atractivo para los desarrolladores. Entre 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad, según datos del Instituto de Estadística y Censos porteño. El año de mayor actividad fue 2021, con 1038 permisos, impulsado por la reactivación post-pandemia.
En cuanto a superficie registrada para obra nueva, Belgrano destacó con cifras récord, liderando durante la pospandemia. Palermo, por su parte, se posicionó como el barrio con mayor constancia en el volumen de construcción, manteniendo un flujo anual significativo.